说起融信，杭州的朋友应该不会陌生，去年神盘“融信澜天”开启了杭州“万人摇”。此外，杭州融信在2018年杭州房企当中权益销售额排名第二，仅比杭州万科少8亿元。
从融信2018年的年报看，成绩可圈可点，但高杠杆高负债的隐患依然存在。
1、流量规模增长：2015年销售额突破100亿，2018年销售额突破千亿门槛，达1218.8亿元，2019年目标为1400亿元。
2、盈利情况：毛利率和净利率增长明显，但归母净利率变化不大，盈利能力低于行业平均水平，仍需提高。
2018年融信毛利润为80.65亿元，毛利率同比增长6.91个百分点至23.47%；净利润为34.72亿元；净利率同比增长1.38个百分点至10.10%；归母净利率微增至6.26%。2018年行业的毛利率平均水平为31%左右，净利率平均水平为11%左右。
归母净利润率为啥这么低？其实原因就是项目权益占比低。
3、高杠杆：趁着行情好，融信16-18这几年还是持续高杠杆拿地。
融信净负债率近三年均超过100%，2016年为101%，2017年为159%，2018年为105%。
据说融信2019年要大力度降杠杆，为此销售额目标也降低了，2019年销售额目标为1400亿元，目标同比增长还不到15%。
2019年3月22日，在香港举行的2018年度业绩发布会上，执行董事曾飞燕表示，2019年融信中国的战略重点是聚焦、平衡、轻资产。曾指出，在公司发展过程中，平衡是最重要的，接下来融信将追求规模、利润和杠杆间的平衡。
4、拿地布局：融信城市布局重点突出，深耕一二线城市，主要在杭州、上海、福州拿地。
从销售规模看，2018年融信销售业绩的主要来源为杭州、上海和福州，三个城市占到了总量的61%。其中杭州的销售金额独占鳌头，为402.85亿元，占比33%，上海占比18%，福州占比10%。
5、组织架构：4+1事业部格局，分区赋能。
2017年11月融信进行组织变革，即把区域公司变成事业部，把周边区域并入事业部，把事业部的骨架舒展开来，形成新的“集团–事业部–城市公司”架构。目前，融信大致形成4+1的事业部格局。
事业部包含福建、广东；第二事业部包含上海、江苏；第三事业部包含浙江、湖南、江西；第四事业部包含了郑州、天津和太原等城市；而西南区域公司刚刚成立，即是4+1大组织中的1。
融信对不同规模的事业部采取不同的管理模式，比如凡是销售规模突破400亿以上的事业部，集团将进行投融资的放权。（2018年销售额400亿的房企排在60名左右）
投融资放权之后，销售等各种收入回款不用回到集团，而是直接在事业部内部层面封闭，这就让事业部有了投资、销售的双线支配权，经营会更灵活。
投融资独立自主之后，事业部就变成区域集团。下属城市公司，再下属就是末端项目，而融信集团则定位于战略布局，未来集团就给区域集团一个3、5年战略规划以及诸如净利润率、IRR等经营参考标准，而区域集团就可以根据自己的能力资源去做自主发挥。
销售得多，回款就多，就可以自主购买更多再发展的土地，然后快速滚动做大做强自己，最终区域的能力、活力会更自主的化发挥。
6、大运营+大营销：在大运营的基础上，强调“大营销”，要求营销线深入参与到“投、融、管、退”各个环节，和运营高度协同。
说白了，就是房地产开发产业链各个环节对上下游全程参与，提前介入，提前准备，抢时间、抢节点、保质量。
这对公司的经营管理要求高，流程制度如何优化？奖惩机制如何制定？企业文化如何导向？如果这三个问题解决不了，所谓的大运营和大营销只会变成“大扯皮”。
大部分公司的战略定位和方向选择没有问题，但是执行往往会变形，其实也是这三个问题没有解决好。
再说说融信老板的人脉资源。
因为融信欧宗洪背后是闽企家族，在资金方面融通方面还可以得到家族的支持，所以在降杠杆这个问题上，承压能力会比同等水平下的其他上市房企稍微好一些。
但是有利有弊，如果家族内关联交易太多，尤其是民间借贷、担保、影子银行等牵涉太多，也可能受拖累。
未来几年房地产市场依然是以稳为主，在10万亿+的市场规模下，留给融信这类中等房企的时间和空间还是比较大的，就看他们能不能抓住窗口期，做成中而强的房企。
融信新闻中心